Quản lý chất lượng, tiến độ, ngân sách cùng đội ngũ kỹ sư kinh nghiệm.

Xây nhà không có bản vẽ thiết kế có được không?

Bản vẽ thiết kế là điểm khác biệt đầu tiên giữa một công ty xây dựng và nhà thầu địa phương. Với dịch vụ xây nhà trọn gói của công ty, thiết kế nhà là công đoạn tiên quyết và được đầu tư công phu. Trong khi đó, nhà thầu địa phương sẽ bắt tay vào thi công ngay theo ý tưởng phác thảo của khách hàng.

Để trả lời câu hỏi bản vẽ thiết kế nhà có cần thiết hay không? Chúng ta sẽ trả lời 2 câu hỏi nhỏ hơn:
1. Không có bản vẽ thiết kế, người thợ có xây nhà được không?
2. Bản vẽ thiết kế nhà đáng giá bao nhiêu?

Không có bản vẽ thiết kế, người thợ có xây được không?

Chọn cách trực tiếp hướng dẫn đội thầu xây theo ý mình đã từ lâu trở thành cách làm phổ biến của nhiều gia đình. Thường thấy khi muốn xây nhà quy mô nhỏ và kinh phí hạn chế. Nhà vẫn xây lên được, ở được.

Tuy nhiên, công ty thi công xây dựng thực sự vất vả trong quá trình xây nhà. Mọi vấn đề bắt nguồn từ việc không có một bản vẽ. Để mô phỏng căn nhà sẽ trông như thế nào để xây cho đúng. Vấn đề này xảy ra với cả gia chủ và người thợ xây.

• Khi gia chủ mô tả căn nhà cho người thợ hiểu, người ấy có thể tưởng tượng ra không ít hơn một kiểu nhà. Đó có thể là hình ảnh hao hao gần giống của một căn nhà xây gần đây. Hoặc có thể là hình ảnh căn nhà anh ấy thấy năm ngoái.
  Bộ óc con người là siêu tưởng tượng. Vậy anh chị có chắc chắn rằng, chỉ qua lời giải thích, một người thợ có thể hiểu 100% ý mình? Chỉ cho đến khi xây lên thành sản phẩm thật, câu hỏi ấy mới được giải đáp.
• Vì thế, gia chủ phải theo sát đội xây để đảm bảo xây tới đâu đúng ý tới đó. Nếu không theo dõi sát sao, ngôi nhà không được như ý muốn, buộc phải đập bỏ xây lại. Làm tiêu hao vật tư cũng như công thợ.
• Lại có khi thợ xây đúng như yêu cầu gia chủ, nhưng sau đó lại đập bỏ xây lại hoặc xây thêm. Bởi vì trông nó không như mình nghĩ!

Ngược lại, đây là lợi thế khi làm với một công ty xây dựng nhà. Vì bản vẽ trước tiên giải quyết được bài toán ngôi nhà sẽ trông như thế nào.

Bản vẽ 3D là hình ảnh trực quan sinh động, giúp anh chị hình dung rõ mọi ngóc ngách căn nhà, màu sắc phối hợp ra sao, v.v. Mọi thứ được thống nhất trước khi bắt đầu xây dựng.

• Điều này giúp hạn chế rủi ro đập đi xây lại.
• Ngoài ra, khi có bản vẽ thiết kế, tất cả mọi người đều có chung một hình dung về ngôi nhà. Gia chủ có thể yên tâm giao khoán cho đơn vị thi công khi không có thời gian giám sát. Và các nhóm thi công cũng có bản vẽ như kim chỉ nam để xây đúng yêu cầu gia chủ.

Trong trường hợp cần xây những công trình quy mô lớn, yêu cầu về mặt thẩm mỹ, bố trí khoa học, v.v. bản vẽ thiết kế là điều bắt buộc.

Bản vẽ thiết kế đáng giá bao nhiêu?

Đầu tiên, hãy thử làm một bài toán nhỏ. Để đầu tư cho công trình 1 tỷ, anh chị sẽ chi khoảng 20 đến 30 triệu cho bản vẽ thiết kế. Tương đương 2 – 3% giá trị toàn công trình. Khi không có bản vẽ thiết kế, mức độ phát sinh chi phí có thể tăng đến 200 đến 300 triệu. Tương đương 20 – 30% giá trị công trình.

Bản vẽ là cơ sở quan trọng để dự toán chi phí xây dựng công trình

Như vậy, giá trị của một bản vẽ thiết kế nằm ở chỗ: đầu tư thêm 2 – 3% chi phí để tránh rủi ro 20 – 30% phát sinh chi phí.

Hơn thế nữa, một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh giúp giải quyết 4 bài toán chính:

• Bố trí mặt bằng công năng: Làm sao sắp xếp không gian một cách khoa học, đáp ứng nhu cầu mà không lãng phí diện tích sàn?
• Thiết kế kiến trúc: Tìm mẫu thiết kế nhà hợp nhãn gia chủ, xây được trên thực tế và hợp túi tiền.
• Bản vẽ hệ thống điện – nước – an ninh: Tính toán những chi tiết ngôi nhà sao cho hợp lý và đồng bộ.
• Bản vẽ kết cấu: Tính toán về mặt kỹ thuật nhằm đảm bảo công trình an toàn, bền vững, hiệu quả kinh tế lâu dài.

Cuối cùng là cơ sở để dự toán. Từ bản vẽ thiết kế, các kiến trúc sư sẽ giúp anh chị tính toán được tổng khối lượng thi công và dự trù chi phí. Có những đơn vị công ty thi công xây dựng nhà phố uy tín, có khả năng dự toán chính xác lên đến 90%.

Dự toán đúng giúp người xây nhà chủ động nguồn tiền để thanh toán theo giai đoạn. Hoặc nếu làm việc với công ty có đảm bảo “không phát sinh chi phí”, anh chị sẽ an tâm hơn rất nhiều.

Như vậy, điểm khác biệt đầu tiên giữa công ty xây dựng và nhà thầu thi công chính là có bản vẽ thiết kế hoặc không. Bản vẽ thiết kế ngoài những giá trị thẩm mỹ, kỹ thuật, còn mang lại lợi ích kinh tế to lớn cho gia chủ khi xây nhà.

Tự mua vậy tư – chọn nhà thầu địa phương hay công ty xây dựng sẽ tiết kiệm hơn

Nếu anh chị không phải là người am hiểu về lĩnh vực xây dựng, hãy để những người có chuyên môn (dù là công ty hay nhà thầu xây dựng) giúp anh chị công việc này. Với kinh nghiệm làm công trình, cả 2 sẽ giúp anh chị tính toán được số lượng vật tư cần dùng và mua ở đâu giá tốt hơn.

Còn giữa 2 đơn vị này, chọn ai sẽ giúp tiết kiệm chi phí hơn? Hãy xem xét 2 khía cạnh sau:

1. Khả năng dự toán
2. Độ minh bạch khi báo giá

Dự toán công trình rất quan trọng

Nó giúp cho người xây nhà mua đủ vật tư cần dùng, thay vì dư lãng phí. Hoặc phải mua nhiều lần do tính toán thiếu ngay từ bước đầu.

Có thể nói, khả năng dự toán của công ty xây dựng tốt hơn so với nhà thầu cá nhân. Đối với các công trình tại Đất Thủ, độ chính xác của bảng dự toán có thể lên đến 90%.

Có được độ chính xác này là nhờ việc bóc tách chi tiết, kỹ lưỡng các chi phí trực tiếp & chi phí gián tiếp.

• Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy thi công. Các khoản sẽ được bóc tách theo khối lượng công trình. Ví dụ: xây phần móng cần bao nhiêu vật liệu, loại nào, đơn giá ra sao? Phần móng này cần máy móc thi công nào, bao nhiêu nhân công đều được liệt kê rõ ràng.
• Chi phí gián tiếp: các khoản chung, liên quan đến điều hành và quản lý công trình cũng đều được đề cập. Nhiều khoản nhỏ có thể dẫn đến phát sinh chi phí nếu không được tính toán.

Những công đoạn trên được thực hiện bằng sự tham gia của các kỹ sư chuyên môn và phần mềm máy tính. Trong khi đó khác với các công ty thi công xây dựng nhà phố, các nhà thầu xây dựng thường dự toán mang tính ước chừng, ít khi có bảng tính toán cụ thể cho từng hạng mục.

Hiển nhiên, máy tính không thể thay thế con người. NHƯNG xét về khoản xử lý số liệu thì máy tính hẳn là vượt trội!

Độ minh bạch khi báo giá cho khách hàng

Không có câu trả lời rằng công ty hay nhà thầu địa phương đáng tin cậy hơn khi báo giá.

Khi công ty cố gìn giữ sự uy tín của họ để bảo vệ thương hiệu trên thị trường, thì nhà thầu địa phương giữ uy tín để bảo vệ mối thân tình với gia chủ hoặc tiếng tăm trong vùng. Cả 2 đều có lý do để giữ gìn uy tín.

Sau đây sẽ là 3 tiêu chí gợi ý để đánh giá mức độ tin cậy trong việc báo giá. Hãy ghi vào sổ tay ngay.

1. Minh bạch

Bảng báo giá vật tư mô tả đầy đủ thương hiệu, loại nào của thương hiệu đó, số lượng, đơn giá, đơn vị tính, v.v. Ví dụ như sơn Nippon sẽ là dòng sơn nào. Super Matex Sealer hay WeatherGard Sealer, vì giá thành 2 loại này chênh lệch đến gấp đôi.

2. Đảm bảo không phát sinh chi phí

Anh Hoà – khách hàng một công ty xây dựng X kể lại câu chuyện xây nhà lần đầu và chiêu trò của những công ty “khôn lõi”. Lúc đầu, họ báo giá cho anh một bàn cầu Toto giá 2 triệu.

Khi thi công dang dở, họ báo rằng đã hết hàng loại đó, chỉ còn loại 4.5 triệu. Anh thấy chênh lệch nhỏ (2.5 triệu) cũng chẳng sao, nên đồng ý. Nhưng thực tế, nhà anh có tới 5 WC, tức chi phí phát sinh tổng đã lên đến 12.5 triệu.

Đấy chỉ là một hạng mục rất rất nhỏ của toàn bộ căn nhà. Khi tổng kết cuối kỳ cho toàn bộ tất cả vật tư, anh đã phải chi thêm đến 100 triệu vì lý do báo hết hàng phải thay đổi.

3. Không tuyên bố giá rẻ

Công ty uy tín sẽ đưa ra góc nhìn thực tế rằng giá cả sẽ tương đương với chất lượng và thẩm mỹ. Họ có khả năng phân tích, so sánh các chủng loại sản phẩm khác nhau để gia chủ đưa ra quyết định.

Minh hoạ mô tả 3 gói sơn nước ngoài nhà của Đất Thủ

Những công ty xây dựng nhà ở có năng lực tốt, họ có thể đưa ra nhiều gói dịch vụ cho khách hàng lựa chọn. Mục đích để đảm bảo khách hàng của họ không vượt ngân sách.

Lời khuyên: Hãy để các đơn vị có chuyên môn thay anh chị lựa chọn vật liệu. Và khi quyết định đặt niềm tin cho công ty xây dựng hay nhà thầu địa phương, hãy chú ý đến khả năng dự toán và độ uy tín khi báo giá.

Sự khác biệt trong thi công xây dựng

Khác biệt quan trọng số 3 là công đoạn xây dựng công trình. Được thể hiện qua 3 yếu tố sau:

• Đội ngũ xây nhà
• Kỹ thuật xây dựng
• Tiến độ công trình

Đội ngũ xây nhà

Quá trình thi công của công ty xây dựng, ngoài sự tham gia của thợ xây – người trực tiếp tạo nên hình hài tác phẩm, còn có sự góp mặt của kiến trúc sư và kỹ sư giám sát. Vậy vai trò của họ là gì?

Kiến trúc sư là cha đẻ của tác phẩm công trình. Họ có tình cảm đặc biệt với đứa con của mình. Nhiệm vụ của họ là giám sát tác giả, tức là theo dõi để đảm bảo công trình thi công đúng với bản vẽ.

Kỹ sư giám sát có trách nhiệm quản lý đội thi công làm việc sao cho đúng thiết kế, chất lượng và tiến độ.

Sự phối hợp chặt chẽ của 3 bộ phận kiến trúc sư – kỹ sư giám sát – thợ thi công góp phần tạo nên sự hoàn thiện của công trình.

Trong khi đó, 2 bộ phận quan trọng là Kiến Trúc Sư và Giám Sát lại “vắng bóng” khi chủ nhà giao phó toàn bộ công trình cho nhà thầu địa phương đảm nhận.

Sự kết hợp kiến trúc sư – kỹ sư giám sát – thợ thi công hoàn thiện công trình

Kỹ thuật thi công

Đầu tiên, đánh giá về đường nét thi công.

Đường nét thi công là tiêu chí đánh giá khách quan, nhìn thấy bằng mắt, sờ được bằng tay qua các công trình thực tế. Những anh chị chưa có nhiều kinh nghiệm có thể nhìn một số đặc điểm như:

• Tường: đổ bê tông có bị rổ không, xây có bị cong vênh không, tô tường có đều màu không
• Lát gạch: mặt sàn có phẳng không, các đường ron có thẳng hàng và gọn gàng không
• Mép cột: có được ke thẳng hàng không
• Kính cường lực: bắn keo silicon có đẹp không
• Đắp phào chỉ: có thẩm mỹ và cân đối không, v.v.

Ảnh thực tế ban công dự án Midori do Đất Thủ thực hiện

Công ty càng có nhiều kinh nghiệm xây nhà, đã xử lý nhiều công trình thì tay nghề họ cũng được nâng cấp theo thời gian. Đây là quy tắc 10.000 giờ rất nổi tiếng trong quyển sách Những Kẻ Xuất chúng của tác giả Malcolm Gladwell.

Nếu tìm một công ty xây dựng nhà ở có kinh nghiệm ở Bình Dương, anh chị có thể tham khảo Đất Thủ. Công ty đã hoàn thành hơn 400 công trình trên toàn tỉnh. Ngoài ra, đáp ứng kể cả những tiêu chuẩn cao cấp của dự án lớn như Suncasa, Midori, biệt thự Thanh Lễ, v.v.

Thứ hai, đánh giá về độ ổn định chất lượng.

Đội ngũ thợ lành nghề tại công ty xây dựng luôn có sẵn, đảm bảo cho chất lượng các dự án luôn ổn định. Trong khi, một nhà thầu có thể đảm nhận nhiều công trình cùng lúc. Do đó, tình trạng thiếu thợ, tay nghề thợ không ổn định là khó tránh khỏi.

Cuối cùng, đánh giá về quy trình kỹ thuật.

Quy trình bài bản là một trong những yếu tố quan trọng để tạo nên chất lượng khác biệt giữa các sản phẩm giữa công ty xây dựng & nhà thầu.

Sẽ có 2 tình huống rủi ro xảy ra. 1 là không biết để làm đúng, 2 là biết nhưng không làm đúng.

Lúc này vai trò của giám sát cực kỳ quan trọng. Để đảm bảo người xây nhà phải tuân thủ đúng bước và đúng tiêu chuẩn kỹ thuật. Có như vậy, công trình mới đạt điểm 10 chất lượng. Thiếu giám sát chất lượng dễ dẫn đến tình trạng nhà thầu làm sai hoặc rút ngắn quy trình, giản lược các bước.

Ví dụ: Bỏ qua công đoạn ghém tường trước khi tô. Dẫn đến tường sau khi tô trát không thẳng đứng, không phẳng, ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ sau khi hoàn thiện. Hay giản lược công đoạn ngâm thử nước trong 24 giờ để kiểm tra độ chống thấm ở phòng tắm.

Tiến độ thi công

Với kinh nghiệm xây dựng, mỗi đơn vị đều có thể ước tính dễ dàng tiến độ công việc. Như phần thô xây trong bao lâu? Các công tác hoàn thiện ngôi nhà trong bao lâu? Cần bao nhiêu thời gian để hạng mục thi công đạt chuẩn?

Tuy nhiên, khác nhau ở công ty xây dựng & nhà thầu cá nhân, chính là khả năng cung ứng nhân lực. Với đội thợ lành nghề luôn có sẵn, công ty xây dựng luôn có thể đáp ứng được số lượng thợ thi công. Nhằm đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình.

Còn đối với nhà thầu địa phương, đôi khi thợ thầy đảm nhận nhiều công trình cùng lúc. Dẫn đến khi thừa, khi thiếu, ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện ngôi nhà.

Về cam kết tiến độ xây dựng.

Khi làm việc với nhà thầu địa phương, các cam kết thường được thỏa thuận bằng miệng, không có tính ràng buộc. Dẫn đến chủ quan, thiếu sự chuẩn bị, hoặc làm mang tính ước chừng. Hậu quả là kéo dài thời gian, hoặc làm gấp rút thiếu cẩn thận ở phút cuối để đảm bảo công trình hoàn thành.

Tuy nhiên, với công ty có cam kết giấy tờ, gia chủ cũng có thể gặp những công ty làm việc không đúng tiến độ do trình độ quản lý kém.

Để đánh giá tiến độ của một đơn vị xây dựng, anh chị nên đi hỏi những ai đã từng xây nhà với đơn vị đó hoặc xem review/ đánh giá trên Internet.

Một yếu tố nữa làm kéo dài thi công là do sửa chữa hay phát sinh hạng mục xây dựng. Nguyên nhân do không có bản vẽ thiết kế để lên kế hoạch mẫu xây dựng trước khi khởi động thi công.

Tổng kết phần 3, có thể thấy rằng công ty xây dựng có nhiều ưu điểm hơn so với nhà thầu về cả 3 yếu tố đội ngũ thực hiện, kỹ thuật xây dựng và quy trình làm việc.

Các vấn đề phát sinh & thủ tục pháp lý

Quy trình thủ tục pháp lý luôn được các công ty xây dựng như Đất Thủ triển khai đầy đủ ngay từ đầu. Đặc biệt hữu ích với gia chủ xây nhà lần đầu, hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm giấy tờ.

Ví dụ: Khảo sát địa hình khu đất, kiểm tra sơ bộ pháp lý là các yếu tố rủi ro liên quan đến công trình kề cận. Từ đó, đề xuất cho chủ nhà các phương án giải quyết nếu cần. Cũng như xem xét để đảm bảo công trình sẽ được đủ các tiêu chuẩn để làm hoàn công.

Trong khi đó, nhà thầu thường chỉ làm đúng trách nhiệm của họ, đó là hoàn thiện một ngôi nhà. Mà không hỗ trợ các thủ tục pháp lý này. Hay trong quá trình thi công, các cơ quan chức năng xuống kiểm tra. Thì gia chủ thường phải là người trực tiếp giải quyết các vấn đề và chi trả chi phí liên quan pháp lý.

Lời khuyên: Pháp lý là vấn đề khiến không ít gia chủ đau đầu trong quá trình xây nhà. Nếu là người chưa có nhiều kinh nghiệm và quỹ thời gian hạn hẹp lại càng khó khăn hơn. Anh chị có thể lựa chọn xây nhà trọn gói tại công ty xây dựng. Hoặc xây nhà với nhà thầu và thuê dịch vụ pháp lý trọn gói bên ngoài để được hỗ trợ.