Giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì? Cách tính giá xây dựng phần thô ra sao? Những lưu ý quan trọng để tránh phát sinh chi phí thi công phần thô? Đây là những câu hỏi Đất Thủ nhận được từ những trường hợp tư vấn về chi phí xây nhà trên thực tế. Nội dung bài viết dưới đây sẽ lý giải chi tiết các câu hỏi này, mời anh chị cùng tìm hiểu.

Giá xây nhà phần thô bao gồm những gì?

Xây nhà phần thô là công đoạn tạo nền móng, định hình khung xương nhà, các khu vực chức năng. Giai đoạn này hết sức quan trọng quyết định độ an toàn, bền vững của công trình nhà về sau.

Về cơ bản, giá xây nhà phần thô bao gồm chi phí vật tư thô là phần chi phí dành cho vật tư để thực hiện các hạng mục thi công thô và chi phí nhân công thô là phần chi phí dành cho nhân công để thực hiện các hạng mục thi công thô.

Một số gia chủ bị nhầm lẫn giữa thi công thô và thi công hoàn thiện. Để tìm hiểu rõ, mời anh chị nhấn vào xem thêm để tham khảo phân biệt giữa hai khái niệm.

Phân biệt chi phí xây nhà phần thô và phần hoàn thiện

Phần thô của ngôi nhà bao gồm các hạng mục: móng nhà, bể ngầm, khung, dầm, sàn bê tông, mái, cầu thang… Những phần này cấu tạo nên bộ khung của một ngôi nhà để có thể bước sang khâu hoàn thiện. Trong nội dung tiếp theo, Đất Thủ sẽ giới thiệu cho anh chị quy trình thi công từng hạng mục trong phần thô.

Bảng giá xây nhà phần thô mới nhất

Tại Đất Thủ đơn giá xây nhà phần thô là 3.750.000 VNĐ/m2 và đơn giá thi công hoàn thiện là 2.850.000 VNĐ/m2.

** Khuyến mãi khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói:

• Miễn phí xin phép xây dựng.
• Miễn phí hồ sơ điện nước.
• Miễn phí dịch vụ đo trắc địa.
• Quà tặng giá trị khi bàn giao nhà.
• Giảm 30 đến 50% chi phí thiết kế khi ký hợp đồng thi công

Quý khách nhấn nút gọi/nhắn zalo cho Đất Thủ để nhận được báo giá chi tiết cho diện tích xây dựng của mình.

Cách tính giá xây dựng phần thô như thế nào?

Với cách tính theo m2, mời anh chị xem công thức và ví dụ minh họa được Đất Thủ trình bày dưới đây.

1. Công thức tính giá xây nhà phần thô

1. CHI PHÍ THI CÔNG THÔ (VNĐ) = Đơn giá (VNĐ/m2) x DT thi công quy đổi (m2)
2. DT THI CÔNG QUY ĐỔI (M2) phần thô = DT Móng quy đổi + DT Sàn trệt + DT Sàn các lầu + DT Mái hệ số nghiêng + DT các công trình phụ quy đổi.
3. HỆ SỐ QUY ĐỔI: DIỆN TÍCH XÂY DỰNG = Diện tích x hệ số %

Bảng Quy Đổi Diện Tích Xây Dựng Hạng Mục Khác Theo Diện Tích Sàn

LƯU Ý:

• Vì sao lại có khái niệm “quy đổi” trong công thức trên?

Lý do vì diện tích xây dựng sẽ lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng diện tích sàn, tùy loại hạng mục công trình.

• Nhìn chung:
  – Chỉ riêng sàn trệt, lửng và lầu, hệ số quy đổi là 100% thì DTXD sẽ bằng diện tích.
  – Tầng hầm có DTXD lớn hơn diện tích.
  – Còn lại các hạng mục khác có DTXD nhỏ hơn hoặc bằng diện tích.
  – Trên thực tế, sẽ có sự phát sinh chi phí với những thiết kế khó, ví dụ như cầu thang ziczac hay cầu thang console chi phí sẽ cao hơn cầu thang tấm.

2. Ví dụ minh họa cho chi phí xây nhà phần thô

Theo khảo sát, đơn giá xây nhà phần thô (bao gồm chi phí vật tư thô và nhân công thô) tại Bình Dương đang dao động từ 3.300.000 – 4.500.000 VND/m2.

Ví Dụ Bảng Quy Đổi Diện Tích Xây Dựng Các Hạng Mục Theo Diện Tích Sàn

• Tổng diện tích xây dựng ngôi nhà quy đổi là 321m2.
• Đơn giá xây dựng nhà phần thô phía nhà thầu cung cấp là 3.300.000 VND/m2.
• CHI PHÍ XÂY NHÀ PHẦN THÔ: 321 (m2) x 3.500.000 (VNĐ/m2) = 1.059.300.000 VND.

Ngoài ra, để tính giá xây một ngôi nhà hoàn thiện còn cần rất nhiều loại chi phí khác như chi phí nội thất, chi phí vật tư hoàn thiện, chi phí sân vườn cổng rào…

5 yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Cũng giống như khi tính chi phí thiết kế, thì giá xây nhà phần thô cũng chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Ví dụ như quy mô công trình, chủng loại vật tư, địa chất từng khu vực ảnh hưởng tới chi phí làm móng, gia công móng… Ngoài ra, đơn giá xây dựng phần thô nhà cao tầng và đơn giá xây dựng phần thô nhà phố cũng có sự sai khác nhất định.

Anh chị cần tìm hiểu và tham vấn đơn vị thi công để có sự tính toán chính xác nhất. Từ đó dự trù được khoản chi phí cần thiết.

1. Quy mô công trình

Đối với những công trình có quy mô lớn thì báo giá xây dựng nhà phần thô sẽ thấp hơn so với công trình nhỏ. Có thể hiểu đơn giản nếu quy mô nhà lớn, sẽ cần số lượng vật tư nhiều. Khi đó, giá mua sỉ vật tư xây dựng sẽ thấp hơn khi mua lẻ. Quy tắc này được áp dụng trong cách tính đơn giá xây dựng nhà phần thô của hầu hết các đơn vị, công ty thi công.

2. Giá nhân công xây dựng phần thô

Tùy vào từng địa phương, giá nhân công xây dựng phần thô sẽ có sự chênh lệch. Ngoài ra còn dựa vào trình độ tay nghề của đội thợ thi công, yêu cầu về độ phức tạp của các chi tiết kiến trúc, vị trí của công trình, yêu cầu tiến độ của gia chủ, chi phí đảm bảo an toàn lao động…

• Trình độ của nhân công, tay nghề thợ thầy càng cao, có nhiều kinh nghiệm thì giá thuê nhân công sẽ cao hơn. Trình độ của thợ sẽ được đánh giá qua những công trình đã thực hiện, dựa trên độ sắc nét, chỉn chu….
• Quy mô công trình cũng ảnh hưởng đến giá nhân công. Quy mô công trình càng lớn, đơn giá nhân công càng thấp. Tương tự như việc mua sỉ sẽ có mức giá rẻ hơn mua lẻ.
• Độ phức tạp công trình. Ngôi nhà càng thiết kế cầu kỳ, nhiều chi tiết hoa văn, hình khối phức tạp thì cần phải có đội ngũ thợ thầy chất lượng, giàu kinh nghiệm. Như vậy giá thuê nhân công tất nhiên sẽ cao hơn.
• Yêu cầu về tiến độ, muốn xây nhanh thì cần nhiều nhân công, cần tăng ca để làm việc. Vậy nên giá xây nhà phần thô cao là điều dễ hiểu.

3. Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng

Tùy thuộc vào tình trạng mặt bằng mà công ty sẽ báo giá xây dựng nhà phần thô chính xác về phần móng cho khách hàng. Ví dụ như mặt bằng nhỏ, sụt lún, trũng thấp… chi phí phải tăng lên do cần gia cố móng và thời gian thi công kéo dài hơn.

4. Vật tư xây dựng phần thô

Giá vật tư xây thô như cát, đá, xi măng… mỗi thương hiệu, chủng loại, chất lượng sẽ có sự khác nhau. Đơn vị thi công sẽ dựa vào vật tư khách hàng muốn sử dụng để đưa ra đơn giá xây dựng.

Không những thế giá vật tư phần thô không ngừng biến động theo từng thời điểm trong năm, theo mùa. Nếu anh chị xác định thời điểm xây nhà lâu hơn so với thời điểm lên dự toán chi phí đã định trước thì cần có phương án tài chính dự phòng.

5. Bản vẽ thiết kế nhà

Bản vẽ thiết kế nhà ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng. Từ hình dáng ngôi nhà đến mật độ bố trí công năng. Ngôi nhà càng nhiều khu vực, càng nhiều chi tiết nhỏ, tỉ mỉ thì chi phí càng cao.

Tiếp theo phải kể đến mục tiêu sử dụng ngôi nhà của anh chị như thế nào. Nếu muốn ngôi nhà càng bền vững với thời gian thì các phương án thi công dầm đà kiềng, độ dày của tường cao… cần được lưu ý. Điều này dẫn đến sự thay đổi về khối lượng vật tư, thời gian thi công, kéo theo giá xây nhà phần thô tăng lên.

Bên cạnh đó là các giải pháp công năng khác như tường cách âm, chống rung lắc… cũng dẫn đến sự thay đổi của đơn giá xây dựng nhà phần thô và hoàn thiện.

3 lưu ý khi xây phần thô để tiết kiệm chi phí

Để đảm bảo dự toán chính xác giá xây dựng nhà phần thô, cũng như hạn chế tối đa phát sinh chi phí, cần lưu ý những điều sau.

1. Hạn chế thay đổi thiết kế và phương án thi công

Các đơn vị đưa ra bảng giá xây nhà phần thô phải dựa trên bản thiết kế kiến trúc, bản vẽ kết cấu đã chốt trước đó. Nếu trong quá trình xây dựng có thay đổi về thiết kế sẽ kéo theo sự thay đổi về chi phí xây nhà thô.

Đối với phần móng, dựa vào địa chất mà kiến trúc sư sẽ đưa ra giải pháp, loại móng phù hợp. Về phương diện này, gia chủ nên nghe theo sự tư vấn của các kiến trúc sư, kỹ sư công trình.

2. Tìm hiểu về giá vật tư xây thô

Bảng giá xây thô ở đầu bài đã bao gồm vật liệu xây dựng. Vì thế, khi dự toán chi phí chủ nhà cần yêu cầu công ty đưa ra danh sách chi tiết về các vật tư sử dụng.

Theo đó, tùy chất lượng sẽ vật tư xây dựng phần thô có mức giá chênh lệch. Đồng thời, tùy vào thời điểm, giá các vật tư này sẽ khác nhau.

3. Lựa chọn phương án thi công và nhà đầu tư

Rất nhiều gia chủ lựa chọn phương án tự mua nguyên vật liệu, tự thuê thợ về xây theo thiết kế. Phương án này có vẻ tiết kiệm bởi gia chủ sẽ tìm được nguồn cung cấp giá tốt, nhân công có thể rẻ hơn. Nhưng thực tế lại không phải như vậy.
Vì nếu không biết lựa chọn vật tư và đơn vị cung cấp uy tín thì rất dễ mua phải giá cao, không đảm bảo chất lượng. Hơn nữa, gia chủ phải mất nhiều thời gian giám sát, đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ công trình.

Tựu trung, chi phí thậm chí còn cao hơn khi chọn phương án thiết kế xây dựng nhà trọn gói, từ thi công phần thô đến hoàn thiện.

Có một sự thật rằng luôn có những phát sinh tăng hoặc giảm trong quá trình xây nhà. Một đơn vị thi công uy tín sẽ luôn tư vấn, dự trù được sự tăng giảm này. Tại Đất Thủ, mọi phát sinh tăng giảm sẽ luôn được thông báo chi tiết và liên tục cho gia chủ.

Quy trình thi công phần thô theo từng hạng mục

1. Thi công phần móng nhà

Gồm các công tác chuẩn bị, vệ sinh mặt bằng thi công, định vị móng, đào đất móng. Vận chuyển đất thừa đi đổ, đổ bê tông lót, gia công lắp dựng cốt thép móng, gia công lắp dựng cốp pha đổ bê tông móng. Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông cổ cột (nếu có), gia công lắp dựng cốt thép cốp pha đổ bê tông đà kiềng.

Thông thường, với móng đơn, thời gian thi công rơi vào khoảng 5 – 8 ngày. Có thể tăng thêm 5 ngày đối với các loại móng khác: móng băng, móng đài cọc… Để tìm hiểu thêm về các loại móng trong xây dựng, anh chị có thể tìm hiểu tại bài viết Các loại móng nhà phổ biến trong xây dựng dân dụng.

2. Thi công phần khung nhà

Các công tác bao gồm: dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông cột, dầm sàn, cầu thang các tầng và tầng mái. Xây tường bao che và xây tường ngăn phòng. Công tác đi các đường ống âm tường, công tác tô trát tường, cán nền các sàn kể cả sàn mái (nếu có).

Giai đoạn này thường kéo dài từ 20 – 25 ngày/tầng. Tùy vào quy mô, phong cách kiến trúc, điều kiện thời tiết, yêu cầu về tiến độ công trình… mà thời gian thi công sẽ chênh lệch ít nhiều.

3. Thi công phần mái nhà

Xây tường thu hồi kết cấu tấm lợp mái dốc, vỉ kèo, hệ thống giằng, cầu phăng, công tác lợp mái (nếu có)…

Giai đoạn này sẽ diễn ra trong khoảng 20 – 25 ngày. Riêng đối với kiểu mái thái, thời gian thi công thường được cộng thêm 15 ngày. Do công tác thi công phức tạp hơn: đổ rìa mái, lợp ngói, làm kèo thép và lắp đặt hệ thống điện nước.

Nên chọn phương án xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói?

Đây là câu hỏi khiến nhiều gia chủ phân vân không biết nên chọn phương án nào. Bởi lẽ nó phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, theo nhu cầu và tài chính của mỗi gia chủ. Anh chị cần căn cứ vào những điều này để cân nhắc chọn giải pháp tối ưu nhất với những gì mình có và mình mong muốn.

Tuy nhiên, Đất Thủ vẫn sẽ phân tích những ưu – nhược điểm của xây nhà phần thô để anh chị có cơ sở tham khảo, cân nhắc phương án phù hợp.

1. Ưu điểm thi công phần thô là gì?

Một ưu điểm nổi bật chính là chủ nhà sẽ trực tiếp tìm hiểu và chọn mua các nguyên vật liệu hoàn thiện cho ngôi nhà. Sau đó giao lại cho nhà thầu thi công. Điều này giúp anh chị chủ động được nguồn vật liệu sử dụng để xây nhà.

Tuy nhiên, gia chủ phải là người thông thạo, hiểu biết về vật liệu, cũng như nắm rõ được cách chọn mua vật liệu. Thêm vào đó, thời gian phối hợp với bên nhà thầu, tính toán nguồn vật tư và đảm bảo kịp tiến độ công trình cũng cần được đầu tư hơn.

2. Nhược điểm thi công phần thô

Một trong những nhược điểm của thi công phần thô là phải dành nhiều thời gian, ảnh hưởng ít nhiều đến cuộc sống và công việc.

Đặc biệt, nếu gia chủ không phải người sành sỏi về mua vật liệu, nắm bắt được giá cả thì sẽ rất “đau đầu” trong khoản này. Thậm chí chi phí bỏ ra để mua vật liệu còn cao hơn các gói xây nhà trọn gói mà nhà thầu cung cấp, nhưng chưa chắc chất lượng đã đảm bảo.

3. Vậy xây nhà trọn gói có lợi gì?

• Quản lý kế hoạch xây nhà tốt hơn. Với xây nhà trọn gói, gia chủ sẽ được tư vấn kỹ lưỡng phong cách thiết kế, công năng, lựa chọn vật tư và quản lý ngân sách.
• Sở hữu ngôi nhà như mong muốn. Nhà tự xây thường không đạt tiêu chuẩn, bố trí công năng thiếu khoa học và mức chi phí xây dựng cũng cao hơn do những phát sinh.
• Giải pháp tiết kiệm chi phí. Công ty xây dựng luôn có sẵn đội ngũ Kỹ sư, Kiến trúc sư và nhân công chuyên nghiệp với kinh nghiệm từ các công trình thi công xây dựng thực tế. Từ đó có những tính toán kỹ lưỡng, chặt chẽ, dự toán chi phí chính xác nhất. Tại Đất Thủ, việc dự toán chi phí chính xác đến 95%. Chủ nhà không cần lo lắng khi vật tư tăng giá.
• Tiết kiệm thời gian. Anh chị sẽ không phải mất thời gian cho các câu hỏi: Nên chọn bao nhiêu nhà thầu cho các hạng mục? Chọn nhà thầu chung hay riêng? Nên mua vật liệu ở đâu và số lượng thế nào cho hợp lý? Giá nhân công bao nhiêu?… Tất cả những vấn đề đó sẽ được Đất Thủ đưa ra phương án cụ thể.

Bài viết trên là toàn bộ về bảng giá xây nhà phần thô mới nhất tại Đất Thủ, hy vọng đã giúp quý anh chị hiểu rõ về chi phí xây nhà phần thô và những hạng mục quan trọng. Nếu cần được tư vấn kỹ hơn về thiết kế xây dựng, hay liên hệ ngay thông qua sđt/zalo ở góc phải màn hình nhé.