Chi Phí Xây Nhà: 10 Hạng Mục Quan Trọng Cấu Thành Bảng Giá

Hiểu rõ diện tích xây dựng – Dự toán chi phí sát thực tế

1. Khái niệm diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là diện tích mà các công ty xây dựng dùng để tính giá xây nhà. Là phần nằm trong chu vi công trình. Cụ thể:

• Diện tích các tầng hầm, trệt và lầu bằng diện tích sàn của tầng đó, bao gồm cả ban công. Trừ đi diện tích cầu thang và ô thông tầng.
• Diện tích móng bằng diện tích sàn tầng trệt.
• Diện tích mái bằng diện tích bề mặt mái, không phải là diện tích sàn mà là phần diện tích được che phủ.
• Diện tích sân thượng, sân trước, sân sau.
• Diện tích ô trống thông tầng bằng diện tích không gian trong chu vi ô thông tầng đó.
• Diện tích cầu thang bằng tổng diện tích các bậc cầu thang cộng lại.

Từ đó, ta có công thức tính diện tích xây dựng như sau:

Tổng diện tích xây dựng = DT Móng quy đổi + DT Sàn trệt + DT Sàn các lầu + DT Mái hệ số nghiêng + DT Sân quy đổi + DT các công trình phụ quy đổi

2. Định nghĩa khái niệm “quy đổi” trong công thức

Tùy loại hạng mục công trình, diện tích xây dựng sẽ lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng diện tích gốc.

Cụ thể, ta có công thức quy đổi sau:

Diện tích xây dựng = diện tích x hệ số %

Nhìn chung:

• Đối với sàn trệt, lửng và lầu, diện tích xây dựng sẽ bằng diện tích gốc nên hệ số quy đổi là 100%.
• Tầng hầm có diện tích xây dựng lớn hơn diện tích gốc.
• Còn lại các hạng mục khác có diện tích xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng diện tích gốc.
• Ngoài ra, trên thực tế sẽ có sự phát sinh chi phí với những thiết kế khó. Cầu thang ziczac hay cầu thang console chi phí sẽ cao hơn cầu thang tấm.

Hệ số diện tích quy đổi có thể áp dụng khác nhau giữa các công ty xây dựng. Từ đó, cách tính chi phí xây nhà giữa các công ty có thể sẽ có khác biệt. Anh chị chủ nhà cần kiểm tra và tìm hiểu kỹ đảm bảo hiểu rõ từng hạng mục quy đổi cụ thể để tính toán chi phí sát thực tế nhất.

Ví dụ:

* Trong ví dụ trên, khi tính chi phí xây dựng thực tế, thay vì lấy 420m2, sẽ lấy 315.5m2 nhân với đơn giá thi công.

3. Hiểu rõ diện tích xây dựng mang lại lợi ích gì?

Gia chủ hoàn toàn có thể dự toán chi phí thực tế đúng đến 90% nếu hiểu rõ khái niệm diện tích xây dựng và cách tính chi phí. Từ đó có kế hoạch sử dụng ngân sách phù hợp để xây dựng nên tổ ấm của riêng mình.

Để tìm hiểu tất tần tật những lưu ý khi xây nhà bao gồm cả chi phí, Đất Thủ cung cấp bộ cẩm nang xây nhà mà anh chị chắc chắn sẽ không thể bỏ lỡ ngay bên dưới.

Chi phí thiết kế nhà

1. Tầm quan trọng của bản vẽ thiết kế nhà

Chi phí thiết kế chỉ chiếm 2-3% tổng chi phí xây nhà nhưng có thể ảnh hưởng 20-30% chi phí phát sinh trong quá trình triển khai xây dựng. Vậy nên đây là khoản đầu tư cần thiết.

Trên thực tế, mặc dù rất muốn sở hữu một công trình đẹp với phong cách riêng, nhưng nhiều gia chủ không muốn “tốn” thêm chi phí thiết kế. Giải pháp thường được lựa chọn chính là đi “mượn” hoặc mua thiết kế có sẵn.

Việc “vay mượn” hay mua lại có một số nhược điểm:

• Bản vẽ sẽ không khớp 100% với diện tích đất hoặc xây dựng
• Bản vẽ không phù hợp với gu thẩm mỹ, sở thích và thói quen sinh hoạt của gia đình
• Bản vẽ không tối ưu được công năng

Trong khi việc thiết kế mới lại đem tới những lợi ích to lớn:

• Dựng nên vẻ ngoài riêng biệt, đẹp mắt, thu hút cho tổ ấm.
• Diễn giải mặt bằng bố trí, kích thước, diện tích, thông tin vật liệu xây dựng, sơ đồ điện nước phục vụ quá trình thi công. Từ đó đảm bảo tính chính xác giữa bản thiết kế và công trình thực tế. Đảm bảo công trình xây đúng với quy định, quy hoạch tại từng địa phương.

2. Vậy chi phí cho một bản vẽ thiết kế là bao nhiêu?

Hiện nay, chi phí thiết kế nhà được tính theo công thức cơ bản:

Tổng diện tích xây dựng( còn gọi là tổng khối lượng thi công) x Đơn giá thiết kế/m2

Ví dụ cụ thể đơn giá dịch vụ của một công ty anh chị có thể tham khảo:

Lưu ý: 

• Thiết kế biệt thự cao hơn nhà phố 40,000 – 50,000 VNĐ.
• Thiết kế cổ điển, bán cổ điển cao hơn thiết kế hiện đại 40,000 – 70,000 VNĐ.
• Đơn giá thiết kế nhà phố hơn 1 mặt tiền sẽ có phát sinh +30,000 VNĐ/m2 cho mỗi mặt tiền thêm.

Vậy đơn giá thiết kế thường sẽ phụ thuộc vào yếu tố nào?

• Phong cách thiết kế
• Loại công trình thiết kế
• Quy mô công trình
• Tay nghề năng lực kiến trúc sư
• Mức độ chi tiết của bản vẽ thiết kế

Hiểu rõ đơn giá thiết kế nhà, cách tính cùng những lý do ảnh hưởng đến sự tăng hoặc giảm của đơn giá thiết kế nhà trọn gói sẽ giúp anh chị làm việc dễ dàng hơn với đơn vị thiết kế thi công.

Chi phí thủ tục pháp lý xây dựng

Xây nhà hợp pháp là vấn đề tối quan trọng và được rất nhiều gia chủ quan tâm. Chi phí xin phép xây dựng chiếm tỷ lệ nhỏ trong chi phí xây nhà, nhưng lại mất nhiều thời gian và công sức nếu không am hiểu về quy định pháp luật hoặc không thỏa thuận được khi tranh chấp (nếu có) với các bên liên quan. Ví dụ như vấn đề chia ranh mốc xây dựng với hàng xóm.

1. Các loại thủ tục pháp lý xây dựng cần nắm

6 loại thủ tục cho một hành trình xây nhà cơ bản, đặc biệt là tại Bình Dương:

• Giấy phép xây dựng
• Cắm mốc xây dựng
• Xin cấp sở hữu nhà ở
• Xin cấp điện, nước
• Xin lắp đặt hệ thống nước thải
• Xin cấp số nhà

2. Chi phí pháp lý xây dựng là bao nhiêu?

Giấy phép xây dựng

Với mỗi thủ tục pháp lý, gia chủ cần có lưu ý nhất định để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi. Ví dụ, tại Bình Dương chi phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 50.000 VND/giấy phép, được thanh toán vào khâu cuối cùng khi gia chủ nhận giấy phép xây dựng.

Nhưng trên thực tế với số tiền đó chắc chắn anh chị không thể xin được giấy phép. Bởi trước đó, anh chị cần chuẩn bị bộ bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Một bộ bản vẽ thiết kế đầy đủ theo đúng quy định của Luật xây dựng dao động từ 3.000.000 VND đến 10.000.000 VND hoặc hơn, tuỳ theo quy mô và diện tích.

Cắm mốc xây dựng

Theo Thông tư 10/2016/TT-BXD: Chi phí cắm mốc giới theo quy định xây dựng và triển khai cắm mốc giới ngoài thực địa sẽ thay đổi tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Xin cấp sở hữu nhà ở

Các loại phí phải nộp:

• Lệ phí trước bạ. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp là 0,5% tính theo bảng giá tính lệ phí trước bạ. Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của địa phương. Tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới, 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
• Thuế thu nhập cá nhân. Thuế nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Xin cấp điện – nước

Các khoản chi phí xin cấp điện bao gồm:

• Vật tư và nhân công để lắp đặt dây sau công tơ (trừ aptomat, cầu chì phía sau aptomat hoặc cầu chì bảo vệ công tơ)
• Thuế và các chi phí khác theo quy định của Nhà nước.

Chi phí lắp công tơ nước mới bao gồm:

• Cụm đồng hồ đo nước đối với trường hợp khách hàng lắp đặt mới.
• Khách hàng tách hộ sẽ do đơn vị cấp nước chịu chi phí. Trường hợp này áp dụng đối với các khách hàng nằm trong phạm vi cấp nước của công ty và khu vực dự án đã đầu tư toàn bộ tuyến ống phân phối và dịch vụ.

Xin lắp đặt hệ thống nước thải

Tùy theo trường hợp cụ thể chi phí xin lắp đặt hệ thống nước thải có thể thay đổi.

Xin cấp số nhà

Mức thu lệ phí cấp biển số nhà như sau:

• Nếu cấp mới thì không quá 45.000 đồng/1 biển số nhà.
• Nếu cấp lại thì không quá 30.000 đồng/1 biển số nhà

Nếu tự mình thực hiện công đoạn xin GPXD, anh chị cần tìm hiểu kỹ hơn khoản chi phí xây nhà này qua bài viết Chi phí pháp lý xây dựng và những điều cần biết. Nhưng với gia chủ đã có kinh nghiệm xây nhà, có thể thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhanh gọn và dễ dàng hơn.

Nếu chưa có kinh nghiệm, lời khuyên của Đất Thủ là nên chọn một đơn vị thực hiện trọn gói thủ tục pháp lý xây dựng để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Chi phí xây dựng phần thô

Thi công xây thô là giai đoạn tạo nền móng, mái và khung xương ngôi nhà nhằm định hình hình dáng và các khu vực công năng. Đây là giai đoạn cực kỳ quan trọng, quyết định độ an toàn và bền vững của ngôi nhà. Đây cũng là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn, từ 55 – 60% tổng chi phí xây dựng.

Hiện nay cách tính giá nhân công xây dựng phần thô trong tổng chi phí xây dựng nhà (bao gồm vật tư và nhân công) được tính theo công thức:

Tổng diện tích xây dựng  x Đơn giá xây thô/m2 

Đơn giá xây dựng phần thô bao gồm vật tư thô (cát, đá, gạch, xi măng…) và nhân công. Trên thị trường hiện nay đơn giá giao động từ khoảng 3.800.000 – 4.200.000 đồng cho phần thô.

Đơn giá xây thô sẽ chịu ảnh hưởng bởi 5 yếu tố:

• Quy mô công trình
• Nhân công xây dựng xây thô
• Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng
• Vật tư thô
• Bản thiết kế nhà

Chi phí vật tư hoàn thiện

Sau khi thi công phần thô (móng, tường bao, sàn, tầng…) sẽ đến giai đoạn thi công hoàn thiện gồm trát tường, sơn, láng sàn, lát gạch, lắp đặt hệ thống điện nước, nội thất…Phần chi phí vật tư hoàn thiện này sẽ được tính tách biệt với phần thi công thô trong cách tính chi phí xây nhà.

Hiện nay có 2 cách tính chi phí vật tư hoàn thiện.

1. Tính chi phí dựa trên m2

Cách tính này áp dụng khi khách hàng chọn một đơn vị thầu trọn gói vật tư hoàn thiện.

Tổng chi phí vật tư hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá trên 1m2

Về đơn giá xây dựng, mỗi nhà thầu sẽ cung cấp nhiều gói với mức giá khác nhau cho khách hàng lựa chọn. Sự chênh lệch giữa các mức giá là do khác nhau về chất lượng, thương hiệu vật tư…

Vì thế khi tham khảo bảng giá vật tư hoàn thiện, anh chị hãy kiểm tra kỹ bảng mô tả vật tư tương ứng với gói đó, ví dụ như sơn tường gì, bóng đèn hiệu gì, sàn gỗ hay gạch…

Trong quá trình triển khai, khách hàng có thể thay đổi chủng loại vật tư cho phù hợp với thực tế. Khi đó, công ty sẽ tính toán lại phát sinh tăng/giảm để gia chủ cùng theo dõi.

Sau đây là bảng giá 3 gói khác nhau cho vật tư hoàn thiện tại Đất Thủ. Mức giá áp dụng từ quý II/2022.

2. Tính tổng chi phí các vật tư cộng lại

Cách tính này áp dụng khi anh chị tự đi mua từng loại vật tư. Gia chủ sẽ chủ động tìm kiếm đơn vị cung cấp vật tư và mua sắm, còn phần nhân công thì thuê từ đơn vị xây dựng.

Anh chị có thể chọn lựa vật tư theo ý muốn và tiết kiệm chi phí nếu mua được giá tốt từ nhà cung cấp quen biết. Tuy nhiên, với gia chủ không có nhiều kinh nghiệm mua vật tư, hoặc không quen biết nguồn cung cấp giá tốt, có thể mua phải vật tư kém chất lượng, không có bảo hành.

Ngoài ra, đơn giá mua lẻ cao hơn so với công ty mua với số lượng lớn. Hoặc còn có chi phí kho bãi bảo quản trong trường hợp khách hàng mua vật liệu với số lượng lớn…

Phần vật tư hoàn thiện này sẽ chiếm khoảng 30% chi phí xây nhà. Do đó gia chủ cần đặc biệt quan tâm để có sự tính toán, dự trù chi phí phù hợp.

Kiến trúc sư có chuyên môn sẽ giúp khách hàng dự toán được chính xác đến 90%. Từ đó hạn chế rủi ro về vượt ngân sách. Ngoài ra, Đất Thủ còn có các giải pháp đặc biệt, đồng hành cùng anh chị trong thời kỳ giá vật liệu xây dựng leo thang.

Chi phí thiết kế nội thất cho căn nhà

Để hoàn thiện ngôi nhà, có một tổ ấm đẹp, hiện đại, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các thành viên trong gia đình thì không thể thiếu phần nội thất. Chi phí nội thất bao gồm 3 loại cơ bản sau:

1. Chi phí thiết kế nội thất

Đây là chi phí gia chủ chi trả cho bản vẽ thiết kế nội thất. Bản thiết kế sẽ bố trí sao cho những vật dụng nội thất trước tiên là phù hợp với phong cách và nhu cầu sinh hoạt của gia chủ. Tiếp theo là phải hài hòa về thẩm mỹ và kích thước. Có thiết kế nội thất trước khi thi công sẽ giúp gia chủ giảm được rủi ro phát sinh nếu mua sắm nội thất không vừa ý.

Tương tự như thiết kế kiến trúc, chi phí thiết kế nội thất cũng được tính theo công thức

Tổng chi phí thiết kế nội thất =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thiết kế nội thất/m2

Đơn giá thiết kế nội thất sẽ khác nhau giữa các công ty, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kinh nghiệm và trình độ của kiến trúc sư, quy mô công trình… Đơn giá trung bình trên thị trường rơi vào tầm 180,000 – 300,000 VNĐ/m2.

Lưu ý:

• Đơn giá tăng dần theo loại hình công trình: nhà phố, biệt thự.
• Phong cách cổ điển/ bán cổ điển sẽ có đơn giá cao hơn phong cách hiện đại tối giản từ 40,000 – 50,000 VNĐ/m2.
• Nếu yêu cầu triển khai thêm bản vẽ 2D, thay vì chỉ mỗi bản vẽ 3D sẽ cộng thêm chi phí từ 50,000 – 80,000 VNĐ/m2.

2. Chi phí nhân công thi công nội thất

Chi phí thi công nội thất sẽ bao gồm 2 loại:

• Chi phí sản xuất nội thất nếu gia chủ muốn đặt làm riêng theo ý muốn.
• Chi phí vận chuyển, lắp đặt sản phẩm vào vị trí theo bản thiết kế nội thất của kiến trúc sư.

Không thể dự trù được chi phí này khi chưa có bản thiết kế hoàn chỉnh.

3. Chi phí mua sắm nội thất nhà mới

Chi phí mua sắm nội thất mới sẽ phụ thuộc vào thương hiệu và chất liệu sản phẩm. Món đồ có thương hiệu cao cấp và chất liệu tốt sẽ có giá cao hơn món đồ phân khúc bình dân. Đây là loại chi phí chiến tỷ trọng khá lớn trong chi phí xây nhà.

Tham khảo chi phí thiết kế nội thất của một công trình ở Bình Dương trong bài viết Dự Trù Chi Phí Nội Thất.

Chi phí xây dựng sân vườn, cổng, hàng rào

Đây là phần chi phí xây dựng nhà mà rất nhiều gia chủ thường “bỏ quên” khi xây nhà. Thực tế khoản chi phí này là không nhỏ nếu anh chị có diện tích đất lớn, cần làm sân vườn, xây tường rào, và cổng.

1. Đối với sân vườn

Đối với phần sân vườn sẽ có hai khoản đó là thiết kế và thi công.

Chi phí thiết kế = Đơn giá thiết kế/m2  x Diện tích thiết kế.

Còn thi công sân vườn sẽ phụ thuộc vào diện tích, chủng loại nguyên vật liệu gia chủ lựa chọn và thời điểm thực hiện. Tương tự, xây hàng rào có rất nhiều lựa chọn, dao động tùy theo kết cấu (có đà kiềng, móng hoặc không đà kiềng). Hoặc loại vật tư (sắt, gạch ống, gạch block…), độ dày tường, chiều cao tường bao quanh.

2. Đối với tường rào, cổng rào

Đối với tường rào, cổng rào thì chi phí xây dựng được xác định dựa vào loại nguyên vật liệu xây dựng ( gạch ống, gạch block, sắt…), kiểu móng, chiều cao, độ dày của tường, cổng thường hay cổng nghệ thuật.

Ví dụ:

• Hàng rào móng bê tông cốt thép, tường gạch 10. Đơn giá xây dựng khoảng 2.300.000 VNĐ/m.
• Hàng rào bê tông kết hợp khung sắt. Đơn giá xây dựng khoảng 2.600.000 VNĐ/m.

Nói tóm lại, nếu ngôi nhà anh chị dự định xây có hạng mục này thì cần làm việc rõ với đơn vị thiết kế, thi công về mặt chi phí, để hiểu tường tận về 3 chi phí tường rào, cổng nhà, sân vườn không kém phần quan trọng này. Đặc biệt, anh chị nên có được bản kê báo giá chi tiết trước khi quyết định các bước đi tiếp theo cho công trình của mình.

Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng

Trong chi phí xây nhà, chi phí dọn dẹp và giải phóng mặt bằng thường bị bỏ quên. Đây là phần công việc mà hầu hết các gia chủ phải tự mình thực hiện để bàn giao mặt bằng trống cho đơn vị thi công. Công tác chuẩn bị này tiêu tốn không ít thời gian cũng như tài chính. Đặc biệt là trong trường hợp xây nhà mới trên nền nhà cũ. Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng là không nhỏ.

Các công việc gia chủ cần làm là phá dỡ bê tông, cấu kiện ngầm cũ, chặt bỏ cây xanh, hút hầm cầu, đổ cát san lấp mặt bằng…. Sau đó, bàn giao lại mặt bằng trống cho đơn vị thi công.

Mức phí dọn dẹp được tính theo Đơn giá/m2 x Tổng điện tích công trình. Thường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, kết cấu, vị trí và công trình có thu hồi được vật tư hay không?

Chi phí nhân công xây dựng thuê ngoài

Đối với trường hợp anh chị sử dụng bản thiết kế có sẵn, thuê đội ngũ thợ thầu ở ngoài thì chi phí nhân công là vấn đề cực kỳ phải lưu tâm.

Công thức tính chi phí nhân công:

Tổng chi phí nhân công =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá nhân công/m2

Theo đó, đơn giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà phố cơ bản tại khu vực Bình Dương dao động từ 1.500.000 đ/m2 trở lên. Tùy theo diện tích nhà, phong cách thiết kế mà mức giá này sẽ có sự biến động.

Người thợ xây sẽ là yếu tố quyết định công trình thực tế có giống với bản vẽ hay không? Do đó, ở những dự án chuyên nghiệp, luôn phải có kiến trúc sư chủ trì và kỹ sư giám sát theo dõi quá trình thi công để đảm bảo được thi công phải đúng bản vẽ, và đạt chất lượng.

Ngoài ra đơn vị chuyên nghiệp sẽ có phương pháp tổ chức và điều hành dự án tốt, giảm rủi ro chậm tiến độ, phát sinh chi phí.

Vì vậy, xác định được chi phí nhân công là một yếu tố quan trọng trong chi phí xây nhà.

Các khoản chi phí phát sinh tăng giảm

Việc dự trù chi phí xây nhà chỉ mang tính tương đối, không thể chính xác 100%. Trong quá trình xây nhà sẽ có những khoản phát sinh tăng – giảm ngoài dự kiến.

Các chi phí có thể phát sinh khi xây nhà từ thiết kế đến thi công. Sau đây là những nguyên nhân phổ biến:

• Không có kế hoạch cụ thể khi xây nhà
• Gia chủ thay đổi ý định trong quá trình xây dựng hoặc phát sinh nhiều hạng mục mới
• Đơn vị thiết kế không đủ năng lực
• Đội ngũ thi công không đủ năng lực
• Khách quan hoàn cảnh nhà vướng vào pháp lý

Lời kết

Điều quan trọng nhất khi xây nhà là tìm được một đơn vị uy tín, chuyên nghiệp, MINH BẠCH CHI PHÍ và có KHẢ NĂNG DỰ TOÁN SÁT VỚI THỰC TẾ. Đây cũng là một trong những tiêu chí hàng đầu của công ty thiết kế xây dựng Đất Thủ. Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, thi công giàu kinh nghiệm, làm việc bằng sự Tận Tâm.

Đất Thủ sẽ mang đến cho anh chị giải pháp thiết kế thi công xây dựng trọn gói, chất lượng và tiết kiệm nhất. Từ khâu thiết kế, lên kế hoạch tài chính toàn diện đến xây dựng, hoàn thiện công trình. Dự toán xây nhà chính xác lên đến 90%. Tất cả luôn đảm bảo quy trình chuyên nghiệp từ Tư vấn, Pháp lý, Thiết kế, Thi công, và Bảo hành.

Hi vọng bài viết sẽ giúp anh chị hiểu rõ các hạng mục có trong chi phí xây nhà để bắt đầu lên kế hoạch xây dựng ngôi nhà của riêng mình. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, anh chị có thể liên hệ ngay với Đất Thủ bằng cách nhấp vào biểu tượng gọi/nhắn tin zalo bên phải màn hình nhé!